曾经是全国十大富县的这个地方，已经从全国百强县榜单中消失……
而作为原老县城的惠南镇，也已经从当年的大镇、富镇如今沦为了浦东十八线小镇！
今天我们就来看一看，已经消失的全国十大富县——南汇！
(资料图片)
01
1992年第一届中国百强县排名堪称最有含金量的一次，当时南汇县位列第26名。
排在前面的是川沙县（11）、嘉定县（15）、上海县（16），宝山县（28）紧跟其后：
而后的几年中，南汇县数次挤进前十强榜单，多次被评为“全国十大富县”！
南汇建县时间比较早，于清雍正四年（1726年）置县，1958年由江苏划归上海管辖。
而在2001年南汇撤县建区，成为上海市南汇区，所以自此不再参加全国百强县排名，消失在了百强县榜单中……
以此来算，南汇县前后存在长达275年，发展颇有些历史！
但是在2008-2009年发生了两件大事，决定了南汇从此不复存在，在上海的行政版图中被抹去……
一是2008年南汇区政府由惠南镇搬到了临港滴水湖边（南汇新城镇申港大道200号）；
二是2009年8月9日并区，南汇直接被浦东新区吞并！
2006年的南汇区地图
南汇并入浦东，有人欢喜有人忧。
搞这么大的一个动作，也在于当时浦东新区发展饱和，523平方公里的土地基本开发殆尽，不得不南扩向南汇要地。
南汇土地面积809.5平方公里，比原浦东新区还要大一半，而且地价又便宜，浦东如何不垂涎欲滴？
历史证明，浦东吞并南汇是正确的选择，这是从大局出发为了建设上海国际金融中心和国际航运中心而作出的伟大决定！
国际金融中心在陆家嘴，而国际航运中心主要功能区却散落分布在外高桥保税区、浦东国际机场和洋山深水港三处。
其中洋山深水港是在浙江舟山市的嵊泗县，通过一条30多公里长的东海大桥与南汇芦潮港连接。
那么问题来了，如此分散的国际航运中心功能区，如何才能与上海“两个中心”之一的国际金融中心实现相协同发展？
于是，南汇自然而然投入了浦东的怀抱。
02
当了275年的县、又做了8年的区，南汇便从此消失在历史的长河中。
以后南汇就是浦东，一举迈入国家级新区，这是大多数人应该高兴的。
但是当地人却有一个历史情结，尤其是惠南人民很受伤，怎么也乐不起来。
自从并入浦东后，作为曾经南汇政治、经济、科教文卫中心的惠南就开始走向下坡路了。
如今的惠南已经没落得不像样子了，再也没有当年十大富县的威风了，这些我们将在后面重点探讨。
反观其它区域，以前被南汇边缘化的几大镇都迎来了飞黄腾达。
最大的赢家是临港，2019年由中央牵头打造临港自贸新片区，随后2021年上海就给了她一个五大新城的头衔，成了一个双重战略加身的未来新星之城！
临港房价在2021年就冲到了6-7万元/m²，相对新房3.3万元/m²的定价立马翻番，惠南人民表示看不懂。
这是笔者2021年5月6日采集的巅峰时期临港二手房价行情，只是现在跌幅有些大：
紧接着周浦、康桥两镇也翻身了，被划入张江科学城，逐渐融入上海主城区。
周康地区以前被南汇边缘得太狠了，成了堆垃圾、长草放养的荒地，南汇只知道搞自己的“宇宙中心”惠南老县城。
现在好了，周康的命运好过惠南，摇身一变成了“正张江”，再也不用打着“张江南”的旗号了，完全摆脱了南汇的魔咒。
张江的资源直接外溢到周浦，给了上海国际医学园区发展与张江定位相契合的现代医疗服务业、医疗器械及生物医药产业，一座周浦现代化医学科学城横空出世：
而康桥依托完善的高规格的工业体系，康桥工业区已吸引了包括ABB、SABIC、蒂森克虏伯等在内的企业总部和研发机构20多个，初步形成了以信息通讯及智能制造为主导产业的综合型城镇。
周浦、康桥这轮涨幅也较大，房价同样秒杀惠南，周浦的万达完胜惠南任何一个商场。
另一个赢家是祝桥镇，正在建东方枢纽上海东站，祝桥航空城蓄势待发，风头同样盖过了惠南！
“西有虹桥、东有祝桥”，曾经还是惠南小跟班的祝桥因为浦东空铁枢纽的建设，战略地位猛然被拔高了。
目前距离上海东站2.4公里的祝桥标杆盘金地公元2040是第一个带头冲击5.2-5.8万元/m²的地王盘，让惠南的东原逸墅（4.74万元/m²）、华钜御庭（4.62万元/m²）不得不低下高昂的头颅。
再看乡野地段的书院、泥城两镇，被南汇冷冻大发了：
书院有中芯国际坐镇；泥城镇则从农业大镇转型成为了“特斯拉小镇”，超级工厂就在自己家正院，两镇在新增产业能级上双双吊打惠南！
03
回头我们再来看看惠南，已经非常失落了，脸不由得往右一甩。
当前的惠南房价仍然徘徊在3-4万元/m²，涨幅不尽人意。
我统计了一下惠南成交量还不错的几大次新商品房，发现本轮涨幅是真的低：
2016年的浦东颐景园挂牌4.25-4.76万元/m²，2020年成交单价3.28-3.98万元/m²，近两年涨到了4.14-4.53万元/m²，整体涨幅19.42%，跑输了大盘；
2013年的鹏润伊顿公馆挂牌3.62-4.15万元/m²，2020年主力成交单价3.2万元/m²左右，这两年涨到了3.33-4.32万元/m²，整体涨幅也仅19.53%；
即使是成交量比较大的2014年的动迁房远洋万和四季，2020年成交单价2.53-3.87万元/m²，这两年涨到了3.53-4.28万元/m²，整体涨幅也只有22.03%；
2014年的宝业万华城挂牌3.05-3.82万元/m²，2020年成交单价3万元/m²左右，这两年涨到了3.5万元/m²左右，涨幅只剩下16.67%。
2016年的东原逸墅（商品房住宅）挂牌4.44-5.04万元/m²，2020年成交单价3.65、4.11万元/m²，由于流动性不高，今年成交的两套在4.72、4.81万元/m²，涨幅也不过22.8%。
惠南成交最火的是2010年开发的动迁房惠康苑，户型小、总价低、视野开阔（原始村景），挂牌仅2.5-3.1万元/m²，2020年成交2.33-2.78万元/m²，这两年涨到了2.5-3.07万元/m²，整体涨幅仅有9%，严重跑输大盘！
惠南，何以至此？
04
从现实来看，惠南这个被称为南汇人民耶路撒冷的地方，已经十年未有大发展了！
从惠南地铁站出来，映入眼帘的是中国电信大楼、荷逸唐酒店、香榭丽舍宴会中心，惠南这个地方确实有当年县城的气派：
还有南汇汽车站、沪南线（直达陆家嘴）、南汇第一/第二/第三/第四/第五中学、南汇大学城、南汇博物馆（已更名为浦东历史博物馆）等。
这根本不是一个普通镇级的配套，都是惠南曾经作为南汇县区治所的一一见证。
但是不得不承认的是，曾经全国十大富县的这里，由于行政地位的下降，多年来城市面貌变化都不大，最直观的就是商业的衰败。
上述香榭丽舍宴会中心中下面的大商场，成了惠南最大的商业综合体，即联华超市。
联华超市二楼货架几乎搬空，销售表示正在装修，三楼货物多但没几个人逛，一副商业凋零的伤感突然涌上心头：
这让我想到五角世贸广场，堪称惠南最大的商业规划败笔。
五角世贸广场因酷似美国五角大楼而著称，建筑面积高达50万方，是全上海最大的商场，比环球港（32万方）还要大18万方，何其宏伟：
不过这个巨型的商业体永远开在人们的心中，已经被改成了五角兴农城，即全球农产品展贸中心，通俗一点就是农副产品批发市场。
去过这的人就知道有多冷清，开得像半倒闭的样子，两层电梯都不转落满灰尘，内部大量的店铺关闭，进去之后像是探险一样：
五角世茂广场大部分都被锁起来不对外开放，启用的批发市场只占一小部分，广场中心长满杂草，建筑物锈迹斑斑：
一些空置的房屋直接被用来堆放垃圾，连墙皮都脱落了，处于废弃状态：
就连曾经盛极一时的豪布斯卡名品村，现在也没多少人逛了，一些店铺关的关、倒的倒，破败成三线城市步行街的既视感：
在惠南，是没有优衣库的，要去很远的周浦万达或者川沙百联购物中心；
也没有海底捞，要去隔壁的新场镇新环广场，更没有大米先生快餐店（不过有老乡鸡）。
浦东禹悦汇、鼎基商业广场、大润发等几乎是社区型的商业，像万达、宝龙、印象城、吾悦广场、山姆会员店等惠南一个都没有。
人们不禁感叹，昔日“全国十大富县”，如今怎么会沦落到这个地步？
这些品牌商家当初也并不是没有来南汇考察过，最终还是选择放弃，万达更是掉头跑到了更为偏远的泥城镇，宝龙则去了奉贤四团镇。
05
惠南的衰退，又岂止是商业。
如今，我们提起上海的大学城，大家的第一反应是松江。
其实早在松江大学城还在规划施工时，南汇大学城就已经开始招生了。
后来上海理工大学、上海水产大学、上海电力大学陆续搬走，复旦大学太平洋金融学院停办，南汇大学城从此一蹶不振。
曾经赫赫有名的南汇大学城只剩下几所专科院校留守，大学城成了名副其实的大专城：
上海民航职业技术学院、上海工商外国语职业学院、上海思博职业技术学院、上海兴伟学院（已升为本科）等。
其他社会机构也大同小异，搬的搬走的走，甚至连惠南本地人也纷纷选择外迁，有钱的去了市区，没钱的去了临港。
南汇大学城败退后，临港大学城发展得可谓风生水起，吸走了惠南很多的资源。
临港大学城不仅有从惠南吸收过来的上海电力大学、上海海洋大学（原上海水产大学更名），还有上海海事大学、上海电机学院、上海建桥学院等5所高校。
临港还有这3所牛批的学院：中央美术学院中法艺术与设计管理学院、上海交通大学中英国际低碳学院、同济大学海洋学院（海洋地质国家重点实验室）。
可以说，和川沙一样，惠南基本成了浦东新区发展扩张的牺牲品，尤其是在南汇新城镇、临港新片区崛起后更加式微！
以前惠南镇在南汇区的定位类似于嘉定新城，但是现在更像是浦东的一个十八线小镇，也许未来临港起势后惠南可能会受到辐射。
但是惠南距离临港新片区主城又较远，距离浦东主城也不近，处在“两不靠”中间尴尬的位置，在吸引人口与产业外溢方面都不占优势。
好在还有些县城的底子，惠南的配套相较临港更加成熟，并且又靠近空铁枢纽，未来也许转型做“两港”睡城更加合适。
前面我们说到惠南的房价涨幅很低，这对还没上车的刚需来说是福音，这么成熟的配套、这么实惠的房价，还要啥自行车？
海玥泓邸、海玥铭邸、文澜府（已售罄）新房定价都是3.4-3.6万元/m²，而动迁大居民乐城二手房成交价仅2.6-3万元/m²，简直不要太有性价比！
并且在今年底前，本地人一直心心念想的惠南地铁站TOD综合体就要动工了，未来惠南将迎来全新的的商业、办公业态，一改落后的面貌：
还有黄路绿地公园、凡德宝马5S店、长城商业街、元气国际康养城等新项目也将上马。
也许曾经全国十大富县的南汇并没有消失，只是以另一种形式存在而已。
可惜了惠南，一个不幸的县城，终究还是没落了。
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编辑∣环线咨询
