周度观点:政策预期将被引导至什么级别?


【资料图】

三部门明确“认房不认贷”意味着什么?全国大多数二线及以下城市早已执行更宽松的“认贷不认房”,三部门此次明确“认房不认贷”,仍在因城施策的框架内,且实际上还有优化空间的可能也就四个一线,所以此文件算是给核心城市的政策优化提供了“相机抉择”的可能性,是此前住建部表态的延续;预计核心城市的限制性措施将逐步结构性优化,产业政策有望向中性区间靠拢。弱二线及以下城市供需关系已发生重大变化,政策优化的尺度当然可以更大,过往在上行周期出台的限制性措施基本都可以拿掉,产业政策将回到中性甚至略微扩张区间,近期嘉兴以及之前的部分城市明确全面取消限购限售即是佐证。证监会表示房企再融资不受破净限制,并未完全解除国央企的约束,而民企此前也并不受此约束,更关键还是市场的接受度。近期一系列活跃资本市场的政策集中出台,短期风险偏好将有所提升。

周度跟踪:高频成交同比降幅略收窄,政策预期渐次落地仍待强化市场表现:本周长江房地产指数-2.96%,相对沪深300 的超额收益为-0.04%;年初至今长江房地产指数-8.79%,相对沪深300 的超额收益为-5.77%。

产业政策:1、中央层面:8 月25 日,住建部、央行、金融监管总局三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。2、地方层面:8 月23 日消息,杭州2023 年计划完成城镇老旧小区改造240 个,截至7 月底,全市已完成改造任务232 个,完工率97%。

8 月25 日,温州《关于进一步完善我市住房公积金业务政策规定的通知》,调高并统一全市住房公积金贷款额度;首套住房申请个人住房公积金贷款的,最低首付款比例20%,第二套最低首付款比例40%。8 月25 日,“山西加快转型发展”系列主题新闻发布会第五场,制定2023年房地产工作要点,优化调整购房补贴、税费减免、带押过户等22 项政策工具,将太原市首套住房贷款最低首付比例从30%下调至20%。8 月25 日,嘉兴发布楼市新政21 条,全面取消限购限售;拓宽货币化安置渠道,完善“房票”安置政策;首套房住房公积金贷款最低首付款比例继续执行20%,二套房最低首付款比例执行30%等。

产业周期:

需求:房管局备案数据,本周45 城新房成交面积四周滚动同比-28.4%,14 城二手房成交面积四周滚动同比-2.9%;年初至今45 城新房成交面积累计同比-5.6%,14 城二手房成交面积累计同比+37.7%。

产业链:本周水泥出货率57.4%,环比+0.3pct,整体在低位区间波动,近期呈上升趋势;本周玻璃库存(大口径)4027 万重箱,环比+3.1%,7 月以来整体呈下降趋势。

宏观线索:

流动性:利率整体呈下行趋势,短期有一定反弹。本周银行间7 天质押式回购利率较上周环比+8BP,10 年期国债到期收益率较上周环比+5BP。

风险提示

1、需求端表现持续低于预期;2、政策端跟进速度低于预期;3、房价下跌导致资产负债表受损。

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