本文来源:时代周报 作者:梁争誉

行业利好与利空交织,形势错综复杂,拥有丰富长跑经验的中国海外发展(00688.HK,以下简称“中海”)的“中考”表现,依然值得信赖。


(资料图片)

8月28日,中海发布2023年中期业绩。

报告期内,中海实现销售金额1801.8亿元,逆势增长30.1%;归属上市公司股东核心净利润138.2亿元,继续保持行业领先水平;归属股东核心净利润率15.5%,较去年全年有所回升,处于行业最高区间;保持行业最稳健的财务状况,最充裕的现金,截至6月末在手现金约1142亿元。

“房地产市场短期仍处于下行筑底过程中,本集团拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险,拥有厚实的资源抓住市场调整的机会,以攻守兼备的发展态势应对挑战,抓住机遇。”中海董事局主席颜建国在中海2023年度中期业绩沟通会上表示。

颜建国强调,中海全年销售与利润稳中有升的目标维持不变,“我们战胜市场的信心源自于充足的货量,以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势、财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。下半年,我们将加大核心城市的投资,积极主动捕捉收并购机会,确保公司稳中求进地可持续发展。”

中海管理层出席2023年度中期业绩发布会,企业供图

国盛证券认为,得益于高度聚焦核心城市的土储,中海销售动能强劲,上半年完成全年3537亿元销售目标的50.9%,行业排名进一步提升至第三名。“考虑到目前核心城市需求端的宽松空间已打开, 我们认为中海将在这轮周期中更为受益, 全年销售目标达成可期。随着公司投拓力度加码、销售规模企稳提升、叠加优异的利润率水平,利润规模有望稳健增长。”

攻守兼备

房地产行业经历了一个波浪式发展、曲折式前进的过程,市场起起落落,中海从容斩获出色战绩,稳住物业销售基本盘,积极构建第二增长曲线。

物业销售方面,中海超额完成年中目标。

中报显示,今年上半年,中海实现合约物业销售金额约1801.8亿元,同比增长30.1%;销售面积约804万平方米,同比增长28.3%。对照年初公布的“20%销售增长”年度目标,中海超额完成上半年销售目标。根据克而瑞统计,中海全口径销售金额、权益销售金额排名分别位居行业第三名、第一名。

规模更进一步的同时,中报的字里行间也显露出中海的高质量发展决心,土储换仓策略成效显现。

今年上半年,中海合约物业销售均价约22410元/平方米,较去年全年增长5.5%。当同行们以价换量、降价出货时,聚焦高能级城市的中海已经跑赢一个身位。

市场份额稳步提。中海在33个城市市占率跻身前三,较2022年增加三个,市占率稳居第一的北京贡献业绩359亿元。

与此同时,中海坚持以现金流管理为中心,期内销售回款约1202.7亿元,北京、广州、厦门、长沙、济南、天津、成都及西安的销售回款均超过40亿元。

8月28日,中海行政总裁张智超在回答投资者提问时透露,下半年中海的货量依旧非常充足,总可售货量高达6100亿元,并且八成在一线、 强二线城市,上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等核心城市都有新项目入市。

“下半年,上海预计贡献合约额400亿元,北京预计贡献合约额超300亿元,相关项目销售的确定性很高。其他一些核心城市、核心地段的高确定性项目,也将在下半年入市,我们对全年20%增长目标是充满信心的。”张智超说。

销售业务稳中有进,中海还主动出击,积极谋发展,坚定不移地发展商业物业,致力于通过积极的资产管理提升资产价值,加速发展轻资产管理业务,实现可持续性收入的稳步增长。

自有商业物业进入入市加速期。今年上半年,中海10个商业物业投入运营,包括昆明中海国际中心等3座写字楼、天津梅江环宇城等4座购物中心、上海中海海堂国际服务公寓等3栋长租公寓,合计建筑面积约73万平方米。

今年5月,山姆会员店作为上海真如环宇城MAX首店开业,创造两个“全球第一”——全球唯一一家开在公园里的山姆会员商店,同时也是距离中心城区最近的一家山姆会员商店,有望成为“亚洲山姆店王”。

轻资产输出管理模式再落三子。上半年中海新签约管理三个外部商业物业,业态涵盖写字楼、购物中心与长租公寓,管理面积新增约22万平方米至约115万平方米。

内外兼修,中海商业物业收入实现较快增长,上半年收入约29.5亿元,同比增长11.3%。

下半年,中海商业物业仍将有10个项目入市,包括商业最高产品线首发旗舰作品上海环宇城MAX。

锁定红利

将稳健战略刻进基因里,行业高潮时不激进,低潮时不保守,较低的负债水平和充裕的在手现金,让中海能够把握扩张机会,以分享房地产下半场行业集中度提升的红利。

今年上半年,中海实现正向经营现金流337亿元,并提前或到期偿还境内外今、明年债务582.4亿元。截至6月末,中海在手现金约1142亿元,现金占总资产的比例12.4%,资产负债率为58.3%,净借贷比率为37.7%,继续保持“绿档”。

三大国际机构给予中海行业领先及稳定的信用评级——惠誉A-/稳定、穆迪Baa1/稳定、标准普尔BBB+/稳定。

稳中求进的高质量发展,已经成为中海区别于竞争对手的关键标签。颜建国表示,“过去二十多年,我们的资产负债率一直都控制在60%左右,净借贷比率在40%以下,负债率在头部房企中一直保持最低,在手现金占总资产的比重持续保持在10%以上。”

主动出击是颜建国的新flag——“我们将继续保持稳健审慎的财务水平,主动谋发展,积极防风险,不断提升主流城市的市场份额,保持行业领先的盈利能力。”

核心城市土地市场是中海的主战场,表现越发进取,今年上半年投资购地金额排名行业前三。

上半年,中海几乎参与了核心城市的所有土地出让活动,新增土地储备16宗,总购地金额约414.3亿元,新增总货值约717.0亿元。

其中,北上广深四个一线城市的新增货值在新增货值中占比44.7%,包括6月1日以28.3亿元竞得北京石景山区衙门口713地块,6月16日以19.92亿元拿下广州荔湾区AF0215021地块,6月30日以125.32亿元斩获深圳市南山区深圳湾超级总部基地T207-0060地块。

张智超介绍,从中海跟踪的重点城市供地计划来看,上半年供地量大概占全年供地量36%,意味着下半年有更多投资机会出现。“上半年, 热点城市、热点地块竞争激烈,从7、8月份情况来看,土地市场表现更加理性和平稳,所以我们感觉下半年投资机会应该会更好,中海会坚持投资主流城市、主流地段、主流项目,更勤奋参与公开市场投资。”

在收并购和城市更新方面,中海亦收获颇丰。

今年上半年,中海的城市更新项目北京中信城、上海建国东路项目顺利推进。8月25日,中海作价12.915亿元,收购碧桂园持有的广州亚运城项目26.67%股权。至此,广州亚运城这个巨无霸综合体项目成为中海100%控股项目。

截至今年6月末,中海拥有土地储备约6096万平方米。张智超称,中海有信心高质量地实现年初制定的投资目标。

“房地产转折期,不确定性增强,市场变化多端, 不变的是公司稳中求进的高质量发展策略。”颜建国表示,中海成立于1979年,是国内发展历史最长的房企,是唯一经历了三次大的经济危机与行业周期转换剧烈冲击的房企。行业剧烈洗牌,中海凭借稳健审慎的战略以及合理的财务管控,穿越多个周期的波动,又一次实现市场份额与行业地位的逆势提升。

高速增长的房地产上半场已经结束,但房地产依然是10万亿的大市场,留给中海发挥的空间依然很大。

“中海将继续坚持好产品、好服务、好效益、好公民的经营理念,与同行一道,推动房地产业向新发展模式平稳过渡,引领房地产下半场高质量发展。”颜建国说。

本文源自:时代周报

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