本文来源：时代周报 作者：梁争誉
行业利好与利空交织，形势错综复杂，拥有丰富长跑经验的中国海外发展（00688.HK，以下简称“中海”）的“中考”表现，依然值得信赖。
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8月28日，中海发布2023年中期业绩。
报告期内，中海实现销售金额1801.8亿元，逆势增长30.1%；归属上市公司股东核心净利润138.2亿元，继续保持行业领先水平；归属股东核心净利润率15.5%，较去年全年有所回升，处于行业最高区间；保持行业最稳健的财务状况，最充裕的现金，截至6月末在手现金约1142亿元。
“房地产市场短期仍处于下行筑底过程中，本集团拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险，拥有厚实的资源抓住市场调整的机会，以攻守兼备的发展态势应对挑战，抓住机遇。”中海董事局主席颜建国在中海2023年度中期业绩沟通会上表示。
颜建国强调，中海全年销售与利润稳中有升的目标维持不变，“我们战胜市场的信心源自于充足的货量，以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势、财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。下半年，我们将加大核心城市的投资，积极主动捕捉收并购机会，确保公司稳中求进地可持续发展。”
中海管理层出席2023年度中期业绩发布会，企业供图
国盛证券认为，得益于高度聚焦核心城市的土储，中海销售动能强劲，上半年完成全年3537亿元销售目标的50.9%，行业排名进一步提升至第三名。“考虑到目前核心城市需求端的宽松空间已打开， 我们认为中海将在这轮周期中更为受益， 全年销售目标达成可期。随着公司投拓力度加码、销售规模企稳提升、叠加优异的利润率水平，利润规模有望稳健增长。”
攻守兼备
房地产行业经历了一个波浪式发展、曲折式前进的过程，市场起起落落，中海从容斩获出色战绩，稳住物业销售基本盘，积极构建第二增长曲线。
物业销售方面，中海超额完成年中目标。
中报显示，今年上半年，中海实现合约物业销售金额约1801.8亿元，同比增长30.1%；销售面积约804万平方米，同比增长28.3%。对照年初公布的“20%销售增长”年度目标，中海超额完成上半年销售目标。根据克而瑞统计，中海全口径销售金额、权益销售金额排名分别位居行业第三名、第一名。
规模更进一步的同时，中报的字里行间也显露出中海的高质量发展决心，土储换仓策略成效显现。
今年上半年，中海合约物业销售均价约22410元/平方米，较去年全年增长5.5%。当同行们以价换量、降价出货时，聚焦高能级城市的中海已经跑赢一个身位。
市场份额稳步提。中海在33个城市市占率跻身前三，较2022年增加三个，市占率稳居第一的北京贡献业绩359亿元。
与此同时，中海坚持以现金流管理为中心，期内销售回款约1202.7亿元，北京、广州、厦门、长沙、济南、天津、成都及西安的销售回款均超过40亿元。
8月28日，中海行政总裁张智超在回答投资者提问时透露，下半年中海的货量依旧非常充足，总可售货量高达6100亿元，并且八成在一线、 强二线城市，上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等核心城市都有新项目入市。
“下半年，上海预计贡献合约额400亿元，北京预计贡献合约额超300亿元，相关项目销售的确定性很高。其他一些核心城市、核心地段的高确定性项目，也将在下半年入市，我们对全年20%增长目标是充满信心的。”张智超说。
销售业务稳中有进，中海还主动出击，积极谋发展，坚定不移地发展商业物业，致力于通过积极的资产管理提升资产价值，加速发展轻资产管理业务，实现可持续性收入的稳步增长。
自有商业物业进入入市加速期。今年上半年，中海10个商业物业投入运营，包括昆明中海国际中心等3座写字楼、天津梅江环宇城等4座购物中心、上海中海海堂国际服务公寓等3栋长租公寓，合计建筑面积约73万平方米。
今年5月，山姆会员店作为上海真如环宇城MAX首店开业，创造两个“全球第一”——全球唯一一家开在公园里的山姆会员商店，同时也是距离中心城区最近的一家山姆会员商店，有望成为“亚洲山姆店王”。
轻资产输出管理模式再落三子。上半年中海新签约管理三个外部商业物业，业态涵盖写字楼、购物中心与长租公寓，管理面积新增约22万平方米至约115万平方米。
内外兼修，中海商业物业收入实现较快增长，上半年收入约29.5亿元，同比增长11.3%。
下半年，中海商业物业仍将有10个项目入市，包括商业最高产品线首发旗舰作品上海环宇城MAX。
锁定红利
将稳健战略刻进基因里，行业高潮时不激进，低潮时不保守，较低的负债水平和充裕的在手现金，让中海能够把握扩张机会，以分享房地产下半场行业集中度提升的红利。
今年上半年，中海实现正向经营现金流337亿元，并提前或到期偿还境内外今、明年债务582.4亿元。截至6月末，中海在手现金约1142亿元，现金占总资产的比例12.4%，资产负债率为58.3%，净借贷比率为37.7%，继续保持“绿档”。
三大国际机构给予中海行业领先及稳定的信用评级——惠誉A-/稳定、穆迪Baa1/稳定、标准普尔BBB+/稳定。
稳中求进的高质量发展，已经成为中海区别于竞争对手的关键标签。颜建国表示，“过去二十多年，我们的资产负债率一直都控制在60%左右，净借贷比率在40%以下，负债率在头部房企中一直保持最低，在手现金占总资产的比重持续保持在10%以上。”
主动出击是颜建国的新flag——“我们将继续保持稳健审慎的财务水平，主动谋发展，积极防风险，不断提升主流城市的市场份额，保持行业领先的盈利能力。”
核心城市土地市场是中海的主战场，表现越发进取，今年上半年投资购地金额排名行业前三。
上半年，中海几乎参与了核心城市的所有土地出让活动，新增土地储备16宗，总购地金额约414.3亿元，新增总货值约717.0亿元。
其中，北上广深四个一线城市的新增货值在新增货值中占比44.7%，包括6月1日以28.3亿元竞得北京石景山区衙门口713地块，6月16日以19.92亿元拿下广州荔湾区AF0215021地块，6月30日以125.32亿元斩获深圳市南山区深圳湾超级总部基地T207-0060地块。
张智超介绍，从中海跟踪的重点城市供地计划来看，上半年供地量大概占全年供地量36%，意味着下半年有更多投资机会出现。“上半年， 热点城市、热点地块竞争激烈，从7、8月份情况来看，土地市场表现更加理性和平稳，所以我们感觉下半年投资机会应该会更好，中海会坚持投资主流城市、主流地段、主流项目，更勤奋参与公开市场投资。”
在收并购和城市更新方面，中海亦收获颇丰。
今年上半年，中海的城市更新项目北京中信城、上海建国东路项目顺利推进。8月25日，中海作价12.915亿元，收购碧桂园持有的广州亚运城项目26.67%股权。至此，广州亚运城这个巨无霸综合体项目成为中海100%控股项目。
截至今年6月末，中海拥有土地储备约6096万平方米。张智超称，中海有信心高质量地实现年初制定的投资目标。
“房地产转折期，不确定性增强，市场变化多端， 不变的是公司稳中求进的高质量发展策略。”颜建国表示，中海成立于1979年，是国内发展历史最长的房企，是唯一经历了三次大的经济危机与行业周期转换剧烈冲击的房企。行业剧烈洗牌，中海凭借稳健审慎的战略以及合理的财务管控，穿越多个周期的波动，又一次实现市场份额与行业地位的逆势提升。
高速增长的房地产上半场已经结束，但房地产依然是10万亿的大市场，留给中海发挥的空间依然很大。
“中海将继续坚持好产品、好服务、好效益、好公民的经营理念，与同行一道，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，引领房地产下半场高质量发展。”颜建国说。
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