住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局近日联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称“通知”），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

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分析人士认为，上述首套房贷款“认房不用认贷”政策落地，主要有利于降低两类购房群体的资金成本：一类是有“卖一买一”换房需求的群体；另一类是在外地有房贷记录但在当地无房的群体。这两类群体在购房时将按首套房标准执行首付比例和贷款利率。

“认房”或“认贷”，是银行在发放个人住房贷款时，评判首套房、二套房等住房套数的依据。其中“认房又认贷”最为严格。一般指的是，有过个人住房贷款记录，再购房时即使名下无房或贷款已还清，也会被认定为二套房，适用于二套房的首付比例、房贷利率等标准。而二套房贷款首付比例和利率显著高于首套房贷款。

据中指研究院监测，目前一线城市及个别二线城市仍执行首套房“认房又认贷”政策。另据诸葛数据研究中心不完全统计，目前一线城市及厦门、成都、合肥等约20个热点城市实行“认房又认贷”政策。

易居研究院研究总监严跃进表示，对于执行“认房又认贷”政策的城市，部分有过房贷记录的购房者在“卖一买一”换房时，可能会被认定为二套房，导致房贷首付比例和利率偏高，抬高了购房成本。而“认房不用认贷”政策下，只要名下无房，就可以按首套房进行认定。此外，“认房不用认贷”政策对于部分刚需购房者也有直接减负效应。

“我们观察到，有很多大城市的购房者，在其他城市或老家有过房贷记录，因此在大城市购置首套房时的成本较高。但按照‘认房不用认贷’政策，这些购房者也可以享受到首套房的住房信贷政策，可以降低其在大城市的购房置业成本。”严跃进表示。

住房城乡建设部有关负责人称，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。分析人士总体认为，“认房不用认贷”有利于稳定房地产市场预期，或有助于促进“金九银十”购房需求释放。

关于“认房不用认贷”政策在地方的具体实施，通知明确，此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，通知为核心城市优化房地产信贷政策打开了空间，预计多数二线城市将较快跟进落地；一线城市同样存在政策落地预期，由于一线城市房屋总价高、首套房与二套房首付比例差距较大，如果跟进执行“认房不用认贷”，预计将对市场产生较为明显的带动。

展望未来，招联首席研究员董希淼建议，应继续加快调整房地产信贷政策，对限购、限贷、限售措施进行优化，比如取消过于严苛的限购措施，降低二套房贷款利率下限，调整存量房贷利率等，从需求侧发力激发居民住房消费需求，更好地推动房地产市场平稳健康发展。

（文章来源：上海证券报）