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碧桂园关键30天：房企自救之路
碧桂园，这个曾经的房地产行业领头羊，如今却陷入了前所未有的困境。2023年上半年，该公司预计将出现约200亿元的巨额亏损，面临着严峻的流动性压力。8月11日，碧桂园未能按期支付一笔2亿美元的债券息票，引发了市场对其债务违约的担忧。碧桂园还有30天的宽限期来解决这一问题，否则将面临实质性的违约。这是碧桂园的关键30天，也是房企自救之路的起点。
碧桂园为何陷入困境？
要回答这个问题，我们需要从房地产行业的整体调控环境和碧桂园自身的经营策略两个方面来分析。
首先，从行业层面来看，2020年8月，央行和住建部出台了重点房企资金监测和融资管理的“三道红线”政策。这一政策旨在控制房企的有息负债规模，防范金融风险，促进房地产业平稳健康发展。具体来说，“三道红线”就是对房企的三个财务指标进行限制，分别是：
剔除预收款后的资产负债率不超过70%； 净负债率不超过100%； 现金短债比不小于1倍。根据这三个指标，房企被分为红、橙、黄、绿四档，不同档位对应不同的融资限制。试点房企须在2023年6月30日前完成降负债目标。
这一政策对于长期高杠杆、高周转、高扩张的房企来说，无疑是一个巨大的挑战。它打击了房企过去依赖于银行贷款、信托、债券等渠道进行融资的模式，迫使房企加快去杠杆、降负债、提高现金流。同时，由于疫情影响和市场调控收紧，房地产销售回款也出现了下滑，导致房企资金链出现断裂。
其次，从碧桂园自身来看，该公司过去几年一直采取高速扩张的策略，大量布局三四线城市和农村市场，以求抢占市场份额和规模优势。然而，这种策略也带来了一系列问题：
一是负债率过高。根据2020年年报数据，碧桂园剔除预收款后的资产负债率为86.9%，净负债率为159.4%，现金短债比为0.69倍，均超过了“三道红线”的限制标准。而且，在2020年下半年至2021年上半年期间，碧桂园还大量发行了美元债和商票等短期债务，导致其到期债务规模增加。 二是对市场风险判断失误。由于三四线城市和农村市场的购买力有限，且受到政策调控的影响，碧桂园的销售额和回款率都出现了下滑。根据2021年上半年的业绩预告，碧桂园的权益销售额同比下降了16.6%，权益回款率也从2020年的91%降至83%。而且，由于三四线城市和农村市场的土地成本较低，碧桂园的毛利率也受到了压制，从2020年的31.3%降至2021年上半年的25.5%。 三是资金使用效率低下。碧桂园在过去几年大量投入了非房地产业务，如现代农业、机器人、教育等，但这些业务都是长期投资，短期内难以产生现金流回报。而且，这些业务与碧桂园的核心竞争力不符，也缺乏专业化的管理团队和运营模式，导致其盈利能力不强。根据2020年年报数据，碧桂园的非房地产业务收入占比为18.9%，但净利润占比仅为2.7%。综上所述，碧桂园作为顶级民企，也难以独善其身，陷入了房地产行业整体调控的困境。
碧桂园如何自救？
面对流动性危机，碧桂园已经开始了自救行动。根据公开信息，碧桂园目前主要采取了以下几种措施：
一是加快项目交付和销售回款。碧桂园表示，将与债权人保持沟通，采取各种债务管理措施，以保障公司的长远发展，并为债权人保存价值、维护利益。同时，将加快项目交付进度，提高销售回款率，增加现金流入。 二是出售部分资产和股权。据媒体报道，碧桂园已经在筹备债务重整，近期有望启动相关程序。该公司已聘请中金为财务顾问，主导重整事宜。目前，碧桂园已经出售了部分旗下物业公司、酒店、商业地产等资产，并寻求与其他房企合作开发部分项目。 三是寻求政府和银行的支持。据悉，碧桂园已经向广东省政府和佛山市政府寻求帮助，并得到了一定程度的支持。同时，碧桂园也在与银行进行沟通和协商，争取获得更多的信贷额度和延期还款的宽限。 四是调整经营策略和管理架构。碧桂园表示，将坚持稳健经营策略，优化财务结构，提高运营效率。同时，将加强内部管理改革，提升组织能力和执行力。据报道，碧桂园已经进行了一系列人事调整和架构优化，以适应新形势。这些措施能否让碧桂园渡过难关？
目前来看，这些措施虽然有一定的效果，但仍然难以彻底解决碧桂园的流动性问题。原因有以下几点：
一是碧桂园的债务规模仍然庞大。根据Wind数据，截至2021年6月30日，碧桂园的总债务规模为1.2万亿元，其中到期债务规模为1.5千亿元。而碧桂园的现金及现金等价物余额仅为1.8千亿元，远远不足以覆盖到期债务。即使碧桂园出售部分资产和股权，也难以在短期内筹集足够的资金来偿还债务。 二是碧桂园的业绩短期难见起色。由于房地产市场的需求和供给都受到了政策调控的影响，碧桂园的销售额和回款率都难以恢复到过去的水平。而且，碧桂园的毛利率也将继续受到压力，导致其净利润率大幅下降。根据2021年上半年的业绩预告，碧桂园预计将出现约200亿元的亏损，而2020年同期的净利润为115亿元。 三是碧桂园的信用评级和市场信心受到了损害。由于碧桂园未能按期支付债券息票，多家国际评级机构已经下调了碧桂园的信用评级，并将其置于负面观察名单。这意味着碧桂园未来融资的成本将大幅上升，进一步加剧其资金压力。同时，市场对碧桂园的信心也受到了冲击，导致其股价和债券价格大幅下跌。总之，碧桂园虽然已经开始了自救行动，但仍然面临着巨大的挑战和不确定性。这不仅关系到碧桂园自身的生存和发展，也关系到房地产行业的稳定和健康，更关系到万千业主的权益和福祉。因此，我们希望碧桂园能够在关键30天内积极应对，重整策略，稳定信心，确保项目正常交付，并与政府、银行、债权人、合作伙伴等各方齐心协力，共渡难关。
