中国人民银行昨日表示,将因城施策精准实施差别化住房信贷政策,继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行,更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

刚好前几天写了一个关于银行房贷利率的事情,再发一遍。希望商业银行们对这个更积极一点,让大家多一点宽余。


(资料图片)

咱们这批民营房企大老板,令人匪夷所思。最不可思议的是——

他们为什么愿意借那么多钱?为什么敢借那么多钱?以及为什么能借到那么多钱?

您或许觉得,搞房地产最需要的就是钱,所以只有能不能借的问题,不存在愿不愿借,敢不敢借的问题。

其实不然。

¶1

如今马后炮回头看,但凡稍微理性点,对自己、伙伴与客户负责一点,这其中的很多老板就不该去借那么多钱。

为什么呢?

资金利息太吓人啊。

最近,恒大应该是最近多年最接近真实地亮了家底:截至2022年底,总负债约2.43万亿,有息负债约1.7万亿,净资产-5991亿。

从市场经营层面看,已经没有人能救得了它,也没人会傻到去救它了。

恒大总负债不到2万亿时,曹德旺就曾批评许家印借钱太多,说他数学学错了小数点。而现在的恒大——一年资金利息,就能拖死几个曹德旺了。

按恒大财报,目前其借款平均利率在8%以上。巨债,高利,利滚利,继续这么下去,其总债务超3万亿,也是指日可待了。

¶2

不只现在,也不只恒大。

房地产企业,尤其民营房企的资金利率,一直都是高得吓人的。

有息负债才3800多亿的2016年,恒大的平均年利率8.5%,利息成本超过320亿一年,而它当年的净利润才不到180亿。

另一个病入膏肓的,融创,2019年平均融资成本8.1%。其他家,也基本是8%起跳,一些短债、救命债则常常高到利率违法。

这么重的息,这么大的量,合起来就是一不小心就人仰马翻的高风险——真遇到点大的波动,即使不死,也是生不如死。

这样的生意,换作是您,而您又还有点清醒与良知,有着对自己、伙伴、客户负责的态度,会去大做猛做吗?

我想是不会的。

香港地产巨头李兆基有句名言:“小生意怕食不怕息,大生意怕息不怕食。”

翻译下就是,小生意怕吃吃喝喝铺张浪费,生意大了怕借钱太多,被利息拖死。

人称四叔的李兆基,曾是很多内地房企老板的偶像。叔叔的话大家一定是都听过,只不过统统听成了刘若英的《后来》:

初听不识曲中意,再听已是曲中人。

¶3

房地产老板折腾到现在的状况是,遍地输家,少赢家。谁赢了呢?

就商业企业层面来说,显然是银行。

房地产企业这些年给银行为主的金融机构贡献了多少利息,没有准确数字,但应该是很大的数字。然而,相对于它们从购房者那里赚到的,房企的贡献也就是小意思了。

房地产企业高利率的另一边,中国购房者也是长期承受着较高的房贷利率,一些在2015至2019年之间买房的,甚至是高达6%的年利率。

即便如今行情不好,为了刺激房市降了息,最新利率大多也还在4%左右。

据央行数据,到2022年末,我国个人住房贷款余额已超38万亿,只按4%计算,每年利息也超1.5万亿了。

而据原银保监会披露,2022年全年,我国商业银行累计实现净利润2.3万亿元。

居民房贷,基本上也就是银行了。这两相对比,可见房贷对银行的贡献比,也可见居民房贷的压力。

这样的还贷状况,搁在经济畅旺之时,不会有啥问题,但若搁在相反的大环境下,压力就会比较大并且会影响到更多了。

¶4

经济要转向消费驱动,但今年以来的消费,包括房地产行业,都更不容乐观。

大家都在聊,消费为什么难振,老百姓为什么不消费,其中一个比较共识的看法是:消费不振是因为大家没钱了。

这值得商榷。我更倾向认为,消费不振的更大原因是,大家担心将来会比现在更没钱。

而这是跟房地产贷款相关的,尤其是跟银行这两年对于房地产贷款的强势,一个铜板也不让的强势有关的。

38万亿背后多少个家庭?当大家面临如此的房贷与银行压力,再叠加当下经济状况,他们就算手里有点钱,敢去消费吗?

回到本文的问题,谁在让老百姓不敢消费?房贷肯定是个很重要的组成。

大家拼命提前还贷,就是这个的产物。

而从很多信息看,银行对提前还贷是不高兴的,甚至各种花花绕,这就是强势,一个铜板也不愿意让的强势。

一些烂尾楼,业主房子没拿到,但却贷款一分都不能少,更可以说是让人心寒。

大道理不说,人家也是你的客户啊。银行是应该检讨一下这个的。这样做,只会加重负面预期,甚至逼人成老赖。

最近,越来越多人开始讨论,包括建议下调存量房房贷利率,给大家减少点压力,但银行也是没啥积极反应。

银行作为商业机构追求利益可以理解,从全球经济和金融市场看,利率的调整也是件复杂且绝对不能轻率的事情,但促进民生经济可持续发展与繁荣,既是银行天职所在,也更是根本利益所在。

从后者而论,当下,银行应该在不影响大原则的情况下,更加灵活,更加有点服务的心态,去让利于客户,让利民生了。

从道义上说,这么多年赚得盆满钵满,也该让利经济民生修生养息,共渡难关了。从利益上说,把大家搞得紧张兮兮的,将来你赚谁的啊。

¶5

我有个放私贷的朋友,操持这个生意好多年,生意一直好。这几年,很多类似的人都血本无归了,他的生意还变得更好。

我问他有啥秘诀?他说了两条:

一是只借钱给靠谱的人,且不搞高利贷。

他说,愿给很高利息的人,往往不靠谱且自身难保,很容易变成你想他的利,他就要了你的本,害人又害己。

这让他少赚不少,但也没吃过大亏。前些年很多盖房子搞工程的,开出20%的息,他是听到就喊肚子疼,我要上厕所,上完厕所就是没钱啊。

有个家伙当时弄了个工程,开给他25%借钱,他不但打死也不借,还跟人家讲形势,劝人家不要去这么干。现在,那家伙反过来感谢他:幸亏你不借我,让我没干成,不然,我连自己老本都搭进去了。

一是借出钱以后会跟踪人家,但基本不逼债,甚至继续帮人家。

他说,靠谱的人还违约,那就真是有困难,要宽容人家,甚至再给人一笔过关。

前两年一些人的生意被不可控力影响,他就曾经主动再借钱,帮人家熬下去。今年开始陆续收回来,还有人额外还送红包。

事前重视风险并且科学管理风险,甚至让人不要太冒险;事中跟踪风险并且主动帮人化解风险,甚至与人一起承担风险。

我一直觉得,我这个经常被开玩笑称为高利贷贩子的朋友,其实比大多数大银行的银行家,更加像个银行家。

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