来源：第一财经
作者： 亓宁
利好消息不断，8月16日地产股集体走高。
(相关资料图)
当日早盘，地产股盘中逆势拉升，A股天房发展、渝开发、京投发展、中迪投资等封住涨停。截至收盘，大龙地产、深振业A、京能置业、首开股份等多股涨幅超5%，整个房地产开发板块下跌个股不足5家。港股房地产股也多数上涨，其中远洋集团涨近9%，龙湖集团涨近4%。
消息面上，当日市场上有“小作文”称，我国一线城市房地产政策可能会迎来重大调整，但消息未经任何证实。此前8月15日，中期借贷便利（MLF）中标利率、7天期逆回购操作中标利率、常备借贷便利利率（SLF）分别下调15个基点、10个基点、10个基点。不少分析认为，央行超预期降息提振市场信心，8月LPR（贷款市场报价利率）有望跟随下调，有利于房地产销售端复苏。
央行日前披露的7月金融数据显示，当月人民币贷款仅新增364亿元，同比少增3892亿元，创下2006年11月以来最低水平。其中，居民中长期贷款减少672亿元，同比减少2158亿元。
而根据国家统计局公布的最新数据，前7个月我国商品房销售面积6.66亿平方米，同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%；商品房销售额（7.05万亿元）下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。7月70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨的城市只有20个和6个，比上月分别减少11个和1个。这一数据进一步说明楼市持续低迷的现状。
事实上，7月以来，中央政治局会议新提法已经释放积极的政策信号，随后央行、金融监督管理总局、住建部以及地方各部门陆续表态，加上央行此前就表态支持存量房贷利率调整，市场普遍期待更深层次的楼市政策调整，焦点集中在一线城市和核心二线城市。
各部门表态后，北上广深以及吉林、安徽响应政策号召，陆续表态支持和满足居民刚性和改善性住房需求。同时，河南、江苏、江西等地部分重点城市已出台新一轮楼市新政，刺激政策涉及购房补贴、契税补贴、现房销售等，金融方面提出支持“认房不认贷”、二手房“带押过户”、加大公积金支持力度等。
但从落地情况来看，存量房贷利率政策尚无明确落地方案出来，金融方面的支持调整仍在保守探索阶段。而随着销售颓势持续，市场对一线城市的政策松绑呼声较高，这也成为前文“小作文”广泛传播的重要背景。
就在16日，有消息称，日前广东省政府组织部分房企召开了一场高级别会议，参会者主要涉及央国企高管。对此，华南一房企高管人士向记者表示，会议主要是（相关部门）向房企沟通、了解情况和需求，内容涉及融资、销售等多个方面。
不过除了销售端，目前房地产企业在融资端的困境依然值得关注，债务压力依然较大，商票逾期时有发生。比如，近期富力地产宣布旗下商票逾期，而过去的“优质房企”碧桂园宣布两笔美元债违约，进一步加剧了市场担忧。中指研究院数据显示，8月房企到期债券余额为694.4亿元，其中，海外债占比为16.4%，信用债占比为83.6%。2023年内到期债券余额为3393.9亿元，其中，海外债占比为31.6%，信用债为64.8%。市场普遍期待，在销售端短时间难以修复的情况下，加大房企融资支持。
拆解房企资金来源，国信证券指出，7月随着销售复苏继续趋弱，销售回款成为明显拖累项，而国内银行贷款同比降幅持续扩大。另据中指研究院统计数据，前7个月房企非银融资总额为4812.9亿元，同比下降11.7%。其中，7月非银融资总额为771.2 亿元，同比继续下降2.5%，环比增长7.7%。作为融资主力的房企信用债，1~7月累计融资2855.9亿元，同比下降5.8%，其中，7月融资金额为515.5亿元，同比微增0.4%，环比增长54.9%。虽然7月非央国企信用债发行量达到2023年以来高位，但发行企业局限在万科、绿城、滨江、新城、新湖中宝等少数企业中，“第二支箭”利好政策未普惠至多数民营房企。
各方面因素导致房企投资热情和能力有限。数据显示，今年前7个月，房地产开发投资为6.77万亿元，同比下降8.5%，降幅较1~6月扩大0.6个百分点，这是房地产投资累计增速连续15个月为负；同期，房企到位资金7.82万亿元，同比下降11.2%，降幅较1~6月扩大1.4个百分点。国信证券研报指出，除2020年年初受到疫情扰动，历史上开发投资累计增速从未出现负值。
不过今年以来，多次重要会议提及城中村改造。据中金公司初步测算，城中村改造未来每年能带来新增固定资产投资约1500亿~2000亿元（不含土地交易），若包含土地交易则可能带来6000亿~7000亿元的房地产开发投资（相当于2022年实际房地产开发投资额的4.5%~5.3%），且实际益处可能大于测算值。不过从受益范围来看，多集中在地方国企和央企。
从股债走势来看，机构仍普遍持谨慎太多。东兴证券地产分析师赵旭翔指出，当前市场对于需求端政策内容和效果等存在一定分歧，短期地产股行情的重要观察点主要有三方面：一是一线及强二线城市需求端政策工具箱的内容、适用范围、落地推进情况；二是以上城市政策落地后对销售的实际刺激效果；三是近期销售走弱及房企偿债压力下，困难房企在经营端和融资端风险的进一步暴露。
