本月初,“李嘉诚旗下的房子7折销售”的消息不胫而走,虽然大家预期销售火爆,但是没想到能那么火爆。

这个位于香港九龙的项目推出662套房,但却有超过3.8万人哄抢。这样的场景,让国内地产同行梦回十年前。

就在内地开发商羡慕李嘉诚的时候,李超人又在北京给大家上了一课:其公司旗下豪宅项目“御翠园”即将开售,楼面价为1750元/平方米,此次获批的最低价格为90672.35元/平方米。也就是说,即便以最低价格销售,李超人这一笔买卖的毛利润也达到了50倍以上。


(相关资料图)

众人在惊呼李超人赚麻了的同时,也质疑该项目的合法性,因为“御翠园”的拿地时间还要追溯到22年前,而根据《房地产管理法》的规定:开发商闲置土地1年,就要罚土地闲置费;闲置土地两年,政府则可以无偿直接收回土地。

“御翠园”从拿地到销售,中间经过了22年,为什么土地没有被回收?赚麻了的李超人到底有什么魔力?

土地不许闲置,但是开发可分期、可延长

去过售楼部的人应当都听过售楼小姐介绍:“我们项目总占地面积多大,总建筑面积多少,分几期开发......”分期开发,几乎是任何一个房地产项目都会使用的方法。

原因在于,房地产开发需要大量资金,如果一次开发面积太大,开发商很容易陷入“步子太大扯到蛋”的窘境,导致现金流吃紧甚至资金链断裂,最终导致项目烂尾。

所以开发商拿到土地后,基本都会化整为零、分期开发。这个方法可谓一举两得,既让开发商自己不用承受太大的资金压力,也可以给政府一个交代,因为只要是开工建设了,就不存在土地闲置的问题。

李超人的“御翠园”项目也是利用了这种方式,规避了土地长期闲置的问题。项目拿地时间是2001年,动工时间为2005年6月,首次开盘销售的时间为2005年11月。

有人会问,即便是分期开发,李超人从拿地到动工,中间还是闲置了4年,为什么土地没有被收回?

的确,4年的“空窗期”确实可以让政府行使收回土地的权力,但是大家不要忘了李超人拿地的时间。

当时是2001年,现在top10的开发商都还在默默蓄力。彼时李嘉诚三个字,对于地方政府而言,无疑是具有着巨大吸引力的金字招牌。

所以,政府是将土地交给李超人开发,还是给名不见经传的“小开发”商?相信大家心中都有答案。既然选择信任李超人,自然会给他足够宽裕的时间。

并且李超人是知名的豪宅专家,打造豪宅必须要慢工出细活,规划设计等等需要不断地调整,花费4年的时间似乎也说得过去。

根据现有资料显示,“御翠园”所在地块共分三期开发,在2005年首次开盘后,在2006年、2012年又分别以新的项目名称入市销售。今年开盘销售的项目,基本是整个地块的收尾。

让人略感怪异的是,“御翠园”项目整体只有40万平方米,在规模上只能算是中等大小,22年的销售周期,即便对于豪宅项目也过分漫长了。

李超人有没有故意拖延开发周期,借着地价升值赚取利润?这个就见仁见智了。

李嘉诚可以,别人不行?

随着国内大多数开发商暴雷,有人开始称赞李嘉诚的“长期主义”,认为他的耐心最终获得了丰厚回报,这种说法多少有点先射箭、后画靶的感觉。

内地开发商不学李嘉诚,很可能并不是不想学,而是无法去学。

过去三十年,内地的地产开发商,大多数选择的是“高周转”的开发模式,即从拿地、开发、销售、回款的每个环节,去提高资金周转速度,以资金的高速周转扩大企业的规模,以超级大的规模去赢得丰厚的利润。

选择这样的开发模式,是多方面因素合力的结果,但核心问题还是:缺自有资金。

大多数内地开发商自己口袋里其实并没有多少现金,他们都是借鸡生蛋,通过银行贷款、金融机构、民间借贷等各种渠道,借到大量资金,用于房地产开发的各个环节。

所以他们几乎只有“高周转”这一条路可以走:只有鸡生蛋的速度,超过了借鸡利息的速度,他们才有利润可言,否则都是在为鸡的主人打工。

在地产“大跃进”的时代,这样的开发模式,让类似于恒大、碧桂园等民营开发商迅速崛起,成为千亿、万亿的“巨无霸”,但透过规模去观察,大多数都“虚胖”的厉害。

这样的“虚胖”自然也没有什么抵御风险的能力,“高周转”的模式,容错率很低,从投资到回款,只要有一个环节出现问题,就会引发整个链条崩塌。

所以这两年地产行业“雷声不断”,诸多销售达到千亿规模的民营开发商轰然倒地,归根结底还是“高周转”的模式不灵了,前期积累的风险集中爆发了。

但如果就此称赞李嘉诚的“捂地式”开发,还是有点失之偏颇。

假如内地开发商有足够实力,都效仿李嘉诚的模式,那么不可能会有人均住宅面积从8平米暴涨到34平米,城镇化率不可能快速超过65%,相反,房价则很有可能再翻一番。

【结语】

李嘉诚曾说过“不赚取最后一个铜板”。所以有人将其在香港七折销售楼盘,视为勇敢的“断臂求生”;将其在北京20多年50倍的爆赚,视为坚韧的“长期主义”。

殊不知,李超人说话往往只说半句,在“不赚取最后一个铜板”之前,还应该有一句,“已经赚到了足够多的铜板”。

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