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万科旗下物业公司万物云，近日发布上市以来首份中期报告。

截至2023年上半年末，公司在管住宅项目数量达3586个，较去年末增长140个。万物云未披露最新的管理面积，3586个仍低于碧桂园物业2022年底的6601个，管理规模大概率仍是行业第二。

上半年万物云实现营收160.2 亿元（人民币，下同），同比增长12.5%；毛利润24.1亿元，同比增长13.4%，毛利率为15.1%，调整后（剔除历史收购带来的客户关系摊销3.21亿元）毛利率为17.1%，较2022年同期提升0.2个百分点。

新房市场萎缩，存量市场对物业公司来说变得更为重要，在住宅领域就是二手房住宅小区。万物云董事长朱保全在日前的2023年中期业绩会上介绍，存量市场的交易量从2019年下半年的30%，到今年上半年已经增加至45.3%。“也就是说，住宅物业来自开发商前期合同的占比降低，来自于业委会换手的存量物业合同上升。”他说。

今年3月的2022年年报发布会上，朱保全称：”对公司来说最重要的事情还是做蝶城。”“蝶城战略”就是深挖存量市场，所谓的“做周边三公里的生意”。

截至2023年6月30日止六个月，万物云的蝶城总数从2022年的584个增长到601个。由于蝶城的拓展，今年上半年，来自于万科集团贡献的持续关连交易收入占比下降至13.6%。业绩期内物业及设施管理服务收入中，由第三方客户贡献的收入占比达85.5%。

上半年，万物云还累计退出了89个住宅物业项目，原因是盈利能力较低。