经济学家任泽平近日在接受访问时表示,房地产大开发时代已落幕,未来将进入二手房时代,70%的城市或面临着房子过剩。当前最重要的是稳楼市,放松限购、限贷、限价、限售等各种限制性措施。任泽平表示,“我认为,现在存量房贷利率有下降的空间。3年前我们存量房贷利率5%以上,现在都降到了3点几了,利率差20%-30%,那对普通家庭的影响是巨大的。”
“在经济压力、就业压力、收入压力都存在的情况下,在银行能维持合理利润、存在让利空间的情况下,如果还不下调存量房贷利率,就有点涸泽而渔了。”任泽平呼吁,现在大家要共渡难关,银行要适度地让利加快下调存量房贷利率。老百姓房贷都还不起了,几百亿利润的银行还不采取实质行动让利于民,这不合适。而且央行又再次提出,指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
同时,任泽平还说到,从长期来看,房地产销售的下滑是大势所趋,因为中国房地产大开发时代已经结束了。房地产长周期拐点出现,市场从高速增长向高质量发展转变,大力刺激楼市有可能导致硬着陆风险,目前更重要的是稳楼市。
【资料图】
首先,房地产高速增长的阶段已经过去,大开发时代落幕,正在步入总量平衡、区域分化的新发展阶段。
为什么这么说呢?一是城镇化进程放缓,过去40多年中国城镇化率从18%增长了超过47个百分点,2022年的最新数据是65.2%,这个数据已经接近国际公认的30%-70%城镇化快速发展区间的上限。
二是人均住房面积接近发达国家水平,住房供给逐渐平衡。过去40多年,中国城镇人均住房建筑面积从8平增长到35平,城镇住房套数从3000多万套增长到3.6亿套,套户比也已经超过1,也就是说中国住房供给总体达到平衡。
三是人口总量达峰,已经开始负增长;置业人群早在2013年左右就见顶回落。以上提到的,都不支持房地产大发展。
其次,从政策这个角度分析,中国对房地产行业的政策从2016年底中央提出“房住不炒”,就奠定了基调。房地产调控不断加码,直到2020年前后“三道红线”出台,叠加人口长周期拐点出现,市场对房价永远涨的预期改变。政策对房地产行业要求是三稳——稳地价、稳房价、稳预期,稳楼市才是正道。
因为房地产是中国经济第一大支柱行业,有观点认为为了扭转中国经济下滑,需要重启刺激地产,这个思路是危险的。
事实上,随着住房饱和、三四线城市过剩、城镇化接近尾声以及人口老龄化少子化到来等原因,房地产已经无力承担维持中国经济高增长的使命,如果大幅刺激,居民加杠杆,金融加杠杆,房价再大涨,一定是饮鸩止渴,酝酿更大风险,包括金融风险,房子过剩风险,而且会增加实体经济成本,扼杀年轻人希望,导致居民收入差距拉大。
冰冻三尺非一日之寒。我们银行风险敞口的30%多信贷都投放到了房地产领域,房地产相关产业链带动的基建、玻璃、水泥、制造业相关投资,贡献了中国就业几千万人。所以,房地产转型有个过程,也不宜急于求成,有一个新旧动能转换的过程。
所以,未来需要稳楼市,放松各种限制性措施,防止硬着陆,但是不能再大幅刺激地产,国家下定决心“房住不炒”,当然这需要付出一定代价,比如经济增速的适度放缓和经济转型的一定时期阵痛,但是大方向没问题,老成谋国是用市场化方式促进房地产软着陆,以时间换空间。
在谈到关于存量房贷的问题时,他认为现在存量房贷利率有下降的空间。3年前我们存量房贷利率5%以上,现在都降到了3点几了,利率差20%-30%,那对普通家庭的影响是巨大的。
比如我一个月原来还5000块钱的房贷,如果说存量房贷利率调整,现在可能一个月还3000多就行了,那你想对于一个普通家庭的影响有多大。
所以,我觉得这个时候银行要适度地让利。在经济压力、就业压力、收入压力都存在的情况下,在银行能维持合理利润、存在让利空间的情况下,如果还不下调存量房贷利率,就有点涸泽而渔了。
这个时候就要共渡难关。老百姓房贷都还不起了,几百亿利润的银行还不采取实质行动让利于民,这不合适。而且央行又再次提出,指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
今年上半年我们出现了大面积的提前还贷潮,这里大家会很奇怪说老百姓不是没钱嘛,那怎么还会提前还贷呢?这是误解。
完全是因为原来的房贷利率太高,所以大家基本都是提前还老的房贷,还旧贷款再借新贷款。这么一折腾,银行也麻烦,老百姓又增加了很多成本,因为中间要资金周转。
所以,这个时候银行就不如直接降低存量房贷利率。当然,这时我们也可以通过货币政策的降息降准来降低银行的负债成本。银行的资金成本下降它也愿意,这个时候国家也得给它提要求,就可以降低我们居民的房贷利率,如此老百姓肯定拍手称快。
现在需要共克时艰。好消息就是我们正在往下调存量房贷利率这个方向推动,但是力度和节奏需要加快。