房企拿地“卷”入一二线,“卷”赢在板块

房地产运行数据羸弱,二季度全国房地产市场销售数据全面走弱,4-6月除了一线城市稳定外,其他能级城市新房销售整体走出”L”型阶梯式下滑趋势,很多城市环比下滑20%以上。房地产市场供求关系已经发生重大变化,市场需求萎缩且长期没有好转的迹象,人口减少的趋势无法扭转,大部分城市土地库存压力极大,同时存量房日渐庞大,新增住宅开发需求将中长期的持续萎缩。在这种情况下,有确定性的城市只有核心一二线,但即便在一线城市,外围刚需项目也普遍面临去化压力,而确定性更高的核心地段土地又不是拼财力就能拿到。因此,加深城市研究,尤其是对板块的深度研究成了“卷”的方向,但市场上并没有足够细的底层数据支撑其研判。

▲数智map城市数据库


(资料图片仅供参考)

在目前的地产数据和行业逻辑下,房地产很难有繁荣的未来,从业者所知的所看的只是小小切片,远远不是真相。比如长期来看未来上海年轻人口减少、而改善需求增加是主要的人口趋势,这意味着市场上对刚需型产品的需求将会减少、而对改善型产品的需求将增加。因此大家都去做改善,同一板块内同质化严重,更出现邻近项目改善户型几乎一模一样,人为加剧竞争。

再比如,不管从购房保值还是区域发展潜力,新房二手房价格倒挂板块都是拿地热门板块。但不同板块的倒挂程度又与周边房产的房龄、成交面积等指标息息相关,并且倒挂在相同板块内也并非处处存在,如果叠加了周边配套比如大型商场、地铁高架、墓地等因素后,倒挂的结果又将不同。但遗憾的是,倒挂板块分布区域系统的数据很难找到,进一步将倒挂与周边房产的面积段、房龄联动分析,市场上数据几乎是空白。

▲数智map城市数据库

但在 数智map的 数据库中,可以直观看到 上海小面积的房屋中,很少有板块新房、二手房之间存在倒挂,而面积增加到200平以上的房屋中,上海约一半的板块大户型二手房的价格超过新房。 再将二手房特征数据分布到城市1平方公里的网格地图中,可以发现即便大板块存在倒挂或者新房稀缺的情况,放到1平方公里的网格地图中,板块内部也存在明显分化。

地产逻辑变化,房企拿地的三个全局逻辑

中长期来看,房企想要在一二线城市生存,卷不动核心地块,只能卷板块,而如何将一些优质的板块从上海134个板块中捞出来,目前市场上很少有能将板块内的人、住房、板块发展逻辑以数据化的形式呈现出来。单纯依靠过去的新房、土地数据很难对市场全局做精确研判,而城市二手的总量数据又无法支撑板块层面的研究。

▲数智map城市数据库

我们也经常遇到,市场上很多供需关系合理的板块突然走不动量,背后的原因很多时候是次新房入市分流了市场需求,但从业者几乎无所适从,不知道该如何做。如果再往下追问,上海住房格局如何分层?如何错位竞争?上海新房二手房倒挂的板块都在哪儿?板块内产业布局?板块内有多少学校、大型商场、优质医疗、不利因素?又如何在时间尺度上看到区域发展的方向?这些问题很多人有一些笼统的经验或者感觉,很难全局把控。

在此背景下,同策研究院联合数智map推出《城市研究视角下房企拿地的全局逻辑》系列专题,通过新数据、新视角、新逻辑将传统的热门城市投资价值潜力深化到板块投资价值潜力,助力房企全局掌控、制霸一二线。本次专题后续将分成三篇阐述,重点从板块倒挂、板块错位竞争、板块内产业三个角度深度分析,敬请期待!

城市研究专题①丨“钱水”涌入、“房价”船高,如何核算板块的有效购买力。核心看点:“有效购买力”才是新房的核心、上海的“有效购买力”有多少、“有效购买力”在上海的分布、以张江为例的板块购房需求测算

城市研究专题②选错板块,二手房成新房最大竞品。核心看点:新房和二手房是怎样的关系、新房和二手房的价格关系、房龄是选择二手房竞品的重要参考、成交结构是研判竞合关系的重要参考、地段禀赋决定二手房的参考价值

城市研究专题③供需视角下,为什么每次涨价都从市中心的大户型二手房开始。核心看点:上海居住环境究竟怎样、上海住房产品究竟怎样、住宅供需结构存在明显错配、市中心的供需矛盾为何难以缓解

最后,行业困局未破,二十年来房地产高速发展都是在用过去的经验总结做事,房企竞争新格局下,是否具备通过未来倒推今天布局的能力,决定新一轮的地产排位,并以先进的数据和逻辑加持,房地产才可能有繁荣的未来。

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