【资料图】

大城市高房价的根源是交通问题，改善城市交通能从根源上解决高房价问题。

一

城市的房价是在市场经济条件下买卖双方博弈的结果，大城市房价之所以一路走高的直接原因是需求大于供给，房源有限而购房者众多，在一轮又一轮的涨价热潮后，吓退部分买家，房价在高位买卖双方博弈得以平衡。

大城市房屋需求大于供给原因是双方面，一方面人口大量涌入，另一方面是城市中心土地有限，没有足够的土地来修建住宅。但是大城市并非没有土地，只是在现有交通条件下，没有适合住宅开发的土地。许多大城市郊区有大片的农田。以北京、上海为例，以市中心为起点，直线距离二十公里外还有好多农田，在卫星地图上可以看的很清楚。为什么不把这些土地开发为住宅呢？

大城市并不能无限的向外扩张的，当城市边际发展到距市中心很远的时候，住在城边的人上下班通勤时间会非常长，会超过一般人忍受的极限，这时候城市边缘建造的住宅会销售不出去，城市扩张就会停下来，大城市的城区建设边界是由通勤极限距离决定的。国际上一般把通勤一小时作为通勤极限，一小时通勤圈大致能反映一个城市城区建设面积的发展上限。

据统计，北京人均单程通勤时间是48分钟，人均单程通勤距离是11公里，有30%的人单程通勤时间在一个小时以上。北京现有的城区建设大致发展到五环附近，但是很难再发展到六环了，因为如果住在六环，单程通勤时间会在两个小时以上。

由于通勤时间的影响，大城市的城区建设面积有了天花板，城区发展陷入通勤困境。，国际上各大城市主城区的建成面积大约都在一千平方公里左右，这不是巧合，是有统一的内在规律造成的。

大城市面积扩张达到天花板后，新增的住房很有限，而人口流入在加速，住房在严重的供需不平衡下，商品房的房价严重背离了商品的价值规律，大城市的房价变成竞拍房价，住房变为奢侈品，普通人难以承受。

国内中小城市房价绝大多数在一万以下，多数在五六千元的水平，这些城市新楼盘开盘后，需要经历数年才能销售完，商品房市场是供大于求的。中小城市没有通勤极限问题，可供住宅开发的土地是充足的，商品房市场只有在买方市场下，房价才符合商品的一般价值规律，不会包含过多的土地溢价。