招商蛇口(001979)

事件： 8 月 28 日招商蛇口发布 2023 年半年报，上半年公司实现营业收入 514.42亿元，同比下降 10.63%；实现归母净利润 21.53 亿元，同比增加 14.09%；基本每股收益 0.22 元/股，同比上升 37.50%。

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归母净利稳健增长

2023 年上半年公司营收同比减少 10.63%，归母净利润同比增加 14.09%，归母净利率 4.19%。公司营收下滑主要原因是 2023 年上半年公司结转项目减少。 归母净利润逆势增长主要原因为： 1）公司在结转项目中的权益占比增加，少数股东损益在净利润中的占比下降； 2）公司非经常性损益增加。

销售排名跻身前五

公司 2023 上半年公司累计实现签约销售面积 683.96 万平方米，同比增加40.30%，累计实现签约销售金额 1664.36 亿元，同比增加 40.07%。 公司销售表现亮眼，上半年全口径销售金额居行业第五，排名进一步提升。

多元业务持续成长

2023 上半年公司资产运营业务收入 27.39 亿元，同比增长 40.44%，集中商业、写字楼等业态在营规模持续扩大.上半年公司城市服务业务收入 70.75 亿元，同比增长 19.27%。公司多元业务持续成长，业务结构不断优化。

拿地聚焦核心城市

2023 年上半年公司累计获取 25 宗地块，新增土储计容建面 238 万平方米，权益地价 345 亿元；新增土储聚焦重点城市，“强心 30 城”投资金额占比 100%，其中“核心 6+10 城”投资金额占比 98%，土储质量进一步提升。公司 6 月已完成对南油集团 24%股权和前海实业 2.89%股权的购买，经过此次重组，公司前海片区土储进一步增厚。

财务状况保持稳健

截至上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率 62.86%， 净负债率 47.01%，现金短债比为 1.09，三道红线保持绿档。 2023 年上半年公司新增 138 亿债券注册及 74.9 亿公开市场融资，综合资金成本 3.65%，融资成本优势明显。

盈利预测、估值与评级

我们预计公司 2023-25 年收入分别为 2083、 2371、 2724 亿元，对应增速分别为 13.80%、 13.83%、 14.89%， 归母净利润分别为 57.84、 87.55、 117.36 亿元，EPS 分别为 0.69、 1.05、 1.41 元，三年 CAGR 为 40.14%。鉴于公司融资实力及销售优于行业，参照可比公司估值，我们给予公司 25 年 13 倍 PE，目标价 18.33元， 维持“买入”评级。

风险提示： 市场恢复不及预期，土地出让规则变化，竣工交付节奏不预期。