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01

Q:买地铁上盖的房子,噪音影响大吗?

A :最近因为一些新房,像文源府这种紧挨着地铁,很多客户来问,这种房子未来的流通和升值情况有没有影响。

先给答案,地铁上盖是完全没有任何影响的,我自己有好几套地铁上盖的这种房子,最开始的是通惠家园和壹线国际在四惠那边,那个时候的产品确实会有噪音的影响,尤其是南边靠近通惠河那边的路,但是我买的是北面的,所以没什么影响。

之后这些年的项目,像公园悦府、慈寿寺的琨御府、万科西华府做的都是地铁上盖项目,回过头来我们看这样的项目,公园悦府和琨御府的涨幅都不错,所以看下来,涨幅取决于版块强不强,而不是,是否地铁上盖。

02

Q:买房要不要看重开发商?

A :我们去看新房的时候,很多开发商会特别强调,我们北京有多少多少项目,我们去化率有多少多好,这样显得自己很有实力。

但其实一个项目到底热不热,跟开发商关系并不大。

项目火不火主要是看地块的情况。

再厉害的开发商,拿了并不好的版块,比如说前两年越秀拿了怀柔的地,目前去化率三点几。

所以我们买房,不管是新房还是二手房,最看重还是版块的势能。

03

Q:大瓦窑的国誉万和城目前8.2W,五年后能涨到10万吗?

A :大瓦窑最近感觉真的是不太好,往西南方向去的龙樾天元和宸知著都还在明显的倒挂。

大瓦窑确实不是一个好的版块,他之前卖的还可以是因为21年的时候好房子不多,所以很多人着急入坑。

但是这两年你在看,新房的供应上来了,有了太多的对比。

21年的时候那会市场很热,所以不光很多买房人踩坑,开发商也都高价拿了地,所以他的价格下不来。

大瓦窑不推荐。

04

Q:丰台有什么版块推荐的吗?

A :我们选丰台一般就看两个点,一点是选丽泽,因为目前丽泽的新房比二手房合适,另一点去选十号线的沿线。

虽然丰台的地铁非常多,但是只有10号线是个大环线,可以链接到非常多的重要产业中心,往东的国贸三元桥,往西的大钟寺,去哪里都很方便。

但是要注意一些坑位,角门东、刘家窑这些老房子特别多的地方不行,还有我们之前关注的丰科版块,虽然他是丰台自己的产业园,但是北京的产业园实在太多了,丰科对标其他片区就弱了很多。

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05

Q:亦庄的紫禁壹号院还能买吗?

A :房子确实是好房子,但是目前亦庄河西区我们觉得太贵了,你可以看一下他跟头部的金茂府的差价有多少,判断一下。

2000万的预算,非要选南边我就选丽泽,但是大部分我都给他们选在了北边,亦庄太贵了现在,不是很好的时机。

06

Q:亦庄台湖板块、昌平南板块、西红门板块,更看好哪个

A :首先这三个版块我觉得都是有潜力的板块。

如果你一定要让我三选一的话,那我还是会优先考虑长安街的北边。

但是昌平南其实他有一个风险,就是在短期内由于大厂裁员的这一波,会对他造成一些冲击。

那西红门东的这个板块,对于在大兴或者说在南边工作人群来说,是一个非常好的选择,给金融街西城的这些人群提供了一个非常好的上车的机会,这个地方未来房价可能会有上涨的空间。

最后台湖,我可能把他放在最后一位。

我们做出了一个,基对于四五百万或者五六百万这种刚需上车,在北京的一个排序,昌平南好过西红门东好过台湖,从确定性来看这几个板块应该都是很不错的。

07

Q:这一轮大厂的集体裁员对北京的房价有什么影响?

A :先给结论,大厂的这一轮裁员对北京市场的整体影响不大,但是对于某些区域的影响会比较大。

判断好这个问题,你要先弄清楚这一轮大厂裁的是哪些人?

这一轮主要是集中在P8、P9这些高级别人群,他们的收入大概在大几十万到100万,算上期权股票这些可能到200万。

这些人群喜欢买房的区域一般有两个,一个是预算低一点的刚需,基本会选在回龙观的次新(也包括回龙观的一些新房),第二会选的区域,一般会把预算加到1000万最多到1500万,但是不会到2000万的门槛,那么这个预算区间他们一般都会选在海淀的次新。

但是这些年海淀的次新始终是非常稀缺的,即使没有大厂人群的购买力,海淀也会有大学的教授、海淀的公务员等等这些群体在等着买。

所以综合来看,这一轮裁员主要影响比较大的就是回龙观的版块。

但是回龙观目前绝对没有到底部,还要继续下调几个月,他会进入到一个观望期,所以如果你有回龙观的房想卖,目前不是一个好的时间点,但是如果你想买房的话,可以多看看,有机会捡漏。

当然,这也是一次检验北京的市场是否存在泡沫的机会。

大家还记得前几年教培行业被一锅端的时候吗,当时也很多自媒体出来说,海淀的房价要完了,事实上我们回过头来看,也只是短期受到了冲击,长期来看并没有受到太大的影响。

这就是北京楼市,冲击都是短暂的,真需求永远在。

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