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01

Q：买地铁上盖的房子，噪音影响大吗？

A ：最近因为一些新房，像文源府这种紧挨着地铁，很多客户来问，这种房子未来的流通和升值情况有没有影响。

先给答案，地铁上盖是完全没有任何影响的，我自己有好几套地铁上盖的这种房子，最开始的是通惠家园和壹线国际在四惠那边，那个时候的产品确实会有噪音的影响，尤其是南边靠近通惠河那边的路，但是我买的是北面的，所以没什么影响。

之后这些年的项目，像公园悦府、慈寿寺的琨御府、万科西华府做的都是地铁上盖项目，回过头来我们看这样的项目，公园悦府和琨御府的涨幅都不错，所以看下来，涨幅取决于版块强不强，而不是，是否地铁上盖。

02

Q：买房要不要看重开发商？

A ：我们去看新房的时候，很多开发商会特别强调，我们北京有多少多少项目，我们去化率有多少多好，这样显得自己很有实力。

但其实一个项目到底热不热，跟开发商关系并不大。

项目火不火主要是看地块的情况。

再厉害的开发商，拿了并不好的版块，比如说前两年越秀拿了怀柔的地，目前去化率三点几。

所以我们买房，不管是新房还是二手房，最看重还是版块的势能。

03

Q：大瓦窑的国誉万和城目前8.2W，五年后能涨到10万吗？

A ：大瓦窑最近感觉真的是不太好，往西南方向去的龙樾天元和宸知著都还在明显的倒挂。

大瓦窑确实不是一个好的版块，他之前卖的还可以是因为21年的时候好房子不多，所以很多人着急入坑。

但是这两年你在看，新房的供应上来了，有了太多的对比。

21年的时候那会市场很热，所以不光很多买房人踩坑，开发商也都高价拿了地，所以他的价格下不来。

大瓦窑不推荐。

04

Q：丰台有什么版块推荐的吗？

A ：我们选丰台一般就看两个点，一点是选丽泽，因为目前丽泽的新房比二手房合适，另一点去选十号线的沿线。

虽然丰台的地铁非常多，但是只有10号线是个大环线，可以链接到非常多的重要产业中心，往东的国贸三元桥，往西的大钟寺，去哪里都很方便。

但是要注意一些坑位，角门东、刘家窑这些老房子特别多的地方不行，还有我们之前关注的丰科版块，虽然他是丰台自己的产业园，但是北京的产业园实在太多了，丰科对标其他片区就弱了很多。

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05

Q：亦庄的紫禁壹号院还能买吗？

A ：房子确实是好房子，但是目前亦庄河西区我们觉得太贵了，你可以看一下他跟头部的金茂府的差价有多少，判断一下。

2000万的预算，非要选南边我就选丽泽，但是大部分我都给他们选在了北边，亦庄太贵了现在，不是很好的时机。

06

Q：亦庄台湖板块、昌平南板块、西红门板块，更看好哪个

A ：首先这三个版块我觉得都是有潜力的板块。

如果你一定要让我三选一的话，那我还是会优先考虑长安街的北边。

但是昌平南其实他有一个风险，就是在短期内由于大厂裁员的这一波，会对他造成一些冲击。

那西红门东的这个板块，对于在大兴或者说在南边工作人群来说，是一个非常好的选择，给金融街西城的这些人群提供了一个非常好的上车的机会，这个地方未来房价可能会有上涨的空间。

最后台湖，我可能把他放在最后一位。

我们做出了一个，基对于四五百万或者五六百万这种刚需上车，在北京的一个排序，昌平南好过西红门东好过台湖，从确定性来看这几个板块应该都是很不错的。

07

Q：这一轮大厂的集体裁员对北京的房价有什么影响？

A ：先给结论，大厂的这一轮裁员对北京市场的整体影响不大，但是对于某些区域的影响会比较大。

判断好这个问题，你要先弄清楚这一轮大厂裁的是哪些人？

这一轮主要是集中在P8、P9这些高级别人群，他们的收入大概在大几十万到100万，算上期权股票这些可能到200万。

这些人群喜欢买房的区域一般有两个，一个是预算低一点的刚需，基本会选在回龙观的次新(也包括回龙观的一些新房)，第二会选的区域，一般会把预算加到1000万最多到1500万，但是不会到2000万的门槛，那么这个预算区间他们一般都会选在海淀的次新。

但是这些年海淀的次新始终是非常稀缺的，即使没有大厂人群的购买力，海淀也会有大学的教授、海淀的公务员等等这些群体在等着买。

所以综合来看，这一轮裁员主要影响比较大的就是回龙观的版块。

但是回龙观目前绝对没有到底部，还要继续下调几个月，他会进入到一个观望期，所以如果你有回龙观的房想卖，目前不是一个好的时间点，但是如果你想买房的话，可以多看看，有机会捡漏。

当然，这也是一次检验北京的市场是否存在泡沫的机会。

大家还记得前几年教培行业被一锅端的时候吗，当时也很多自媒体出来说，海淀的房价要完了，事实上我们回过头来看，也只是短期受到了冲击，长期来看并没有受到太大的影响。

这就是北京楼市，冲击都是短暂的，真需求永远在。