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出品|搜狐地产&焦点财经
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作者|陈盼盼
编辑|吴亚
“大家都觉得它烂透了，结果给大家一个大大的惊喜，除了成长性外，其他都有惊喜。”8月24日晚间，恒大物业（06666.HK）发布2023年中期业绩公告后，有投资者如是评价。
中期业绩公告显示，上半年，恒大物业营业收入约61.45亿元，同比增长约6.2%；毛利率约为24.4% ；归母净利润7.81亿元，同比增加43.06%。
同时，恒大物业的独立性增强，上半年新增合约面积1514万平方米，其中超九成来自第三方；并且几乎计提了所有关联方的应收账款。
不过，对于未来业务增长，恒大物业坦承，无法保证能够按照计划或按合适进度、价格获得新物业管理服务合同。
营利双增，基本盘仍在
去年，被地产连累，盈利物企不足一半，物管行业掀起一波集体反思潮。在万物云董事长朱保全看来，“物管行业本应该是一个很有韧性的行业，假如客户满意度都很高，物业费收缴率都很好，那么它不应该受到“大风大浪”的影响。”
这句话同样适用于恒大物业。尽管过去两年，因母公司流动性危机及“人民币134亿元存款质押”事件，恒大物业的规模、营收、利润受到不同程度的拖累，2021年净利润一度由盈转亏，但是从2023年中期业绩来看，其作为物业管理企业的基本盘并未动摇，且各项业务逐渐回到正轨。
就管理规模而言，恒大物业仍旧处于行业第一梯队。截至今年6月末，恒大物业总合约面积约8.1亿平方米，在管面积为5.1亿平方米。近日，保利物业、融创服务也公布了中期业绩，在管面积分别为6.5亿平方米、2.6亿平方米，恒大物业与之对比不算太差。
就营收而言，上半年，恒大物业营收同比增长6.2%至61.5亿元。其中，由于恒大物业在管面积增加，物业管理业务营收得以增长7.4%至50.24亿元，占总营收81.8%；社区增值服务营收与去年同期持平，为10.78亿元；非业主增值业务营收为0.42亿元，在总营收中占比不足1%。
就利润而言，恒大物业的盈利表现可谓可圈可点。上半年，其毛利润约14.99亿元，毛利率同比增加约2.2个百分点至24.4%，高于保利物业21.2%、万物云17.1%的毛利率。
同时，恒大物业上半年净利润约为7.9亿元，净利率达12.9%，同比增加约3个百分点；归母净利润更是同比增加43.06%至约7.81亿元，同期保利物业归母净利润为7.6亿元。
换言之，恒大物业在管规模虽不及保利物业，但盈利能力比后者强。
究其原因，是恒大物业的物业管理服务板块、社区增值服务板块盈利能力得以增强。其中，物业管理服务毛利率提升至21.1%。恒大物业认为，主要因为其聚焦有质量的规模扩张，主动退出经营效益不佳的项目，同时加大成本管控，提升运营效率。
据悉，为了提升管理效能，恒大物业将部分管理人员充实到一线；同时深化科技应用，严控行政办公开支。期内，恒大物业行政开支由 2022年同期4.15亿元下降约6%至3.9亿元。
再看社区增值服务板块，上半年毛利率为40.3%，较去年同期增加3.2个百分点。恒大物业称，该板块毛利率增加主要是“持续优化盈利模式，结合信息化技术有效降低运营成本；随著业务口碑及团队专业性提升，有效降低营销及宣传成本。”
可以看出，恒大物业在“守正”的同时，也在做一些探索和创新。
新增面积超九成来自第三方，独立性增强
在“134亿元存款被母公司占用”以来，外界始终担心恒大物业的独立性，担心是否会向母公司进行“资金输送” 。
事实上，从2021年以来，恒大物业持续进行“去恒大化”。
首先，恒大物业未停滞外拓。2022年内拓展了武汉轨道交通、重庆太平洋广场、绍兴名城景区、台州方特主题乐园等项目。今年上半年，恒大物业又新增了合约面积约1514万平方米，其中93.3%来自第三方，涉及公建、轨道交通、医院、产业园等业态。显然，在失去母公司支持后，恒大物业的独立性被迫提高。
其次，从营收来看，报告期内，恒大物业来自关联方的收入约6530万元，占总收入约1.1%；来自第三方的收入占比98.9%。同时，恒大物业提及，“因关联方流动性危机，基于稳健性原则，集团期内物业管理服务收入剔除了向关联方提供的服务收入约2.14亿元。”
图片来源：恒大物业2023年中期业绩公告
由此，恒大物业在中期业绩公告中称，“集团已基本脱离对关联方业务的依赖。本集团致力于不断为业主提供多元化服务，强化市场化发展，提升公司竞争水平。”
此外，由于关联方流动性问题，恒大物业持续对关联方应收贸易账款减值。早在2021年、2022年，恒大物业分别计提了24.4亿元、24.56亿元关联方应收贸易账款减值。“被占用的134亿元存款用”也被计提，算入其他应收款项。
到了今年截至6月底，恒大物业的应收贸易账款中，来自关联方的应收款为23.6亿元，来自第三方的则为37.3亿元。上半年，恒大物业对来自有关连人士应收贸易账款减值拨备了23.45亿元，计提比例高达99.5%。
对于被中国恒大占用的134亿元存款，恒大物业最新表示：“目前仍在追讨损失，包括与中国恒大集团商讨偿还该质押涉及款项的方案、论证诉讼等其他法律措施。但受限于关联方流动性危机，追回这笔钱尚存在重大不确定性。”
成长性欠佳，持续经营危机仍在
不过，从资产负债表来看，恒大物业的经营危机仍未解除。
于2023年6末，恒大物业净流动负债和净负债分别约为25.26亿元及7.49亿元（截至2022年末，分别为33.21亿元及15.13亿元），持续经营能力存在不确定性。
对此，恒大物业称，正在采取多项措施保证拥有充足营运资金。其中，恒大物业已与若干债权人（包括应付贸易账款、业务合并应付对价及关联方）达成协议，同意延长还款期，由一至四年不等；同时继续通过成本控制，以改善经营及财务状况。
“但鉴于房地产行业的波动性，以及能否取得本集团债权人的支持存在不确定性，本集团能否实现其上述计划和措施存在重大不明朗因素。”恒大物业在中期报告中称。
同时，独立审计方上会栢诚如再次指出，“这些状况表明恒大物业存在可能影响持续经营能力的重大不确定性。”
此外，恒大物业在规模成长性令人担忧。上半年，其新增合约面积约1514万平方米，为总合约面积的2%；而保利物业为0.7亿平方米，为总合约面积的8%。
恒大物业亦在中期业绩报告中提及业务风险，“受关联方及其资产处置进度的影响，集团可能面临部分前期物业管理服务合同终止，可能无法及时有效转化已签约面积，关联方延期交付亦可能影响集团收缴费率的提升”。
恒大物业坦承，“集团无法保证能够按照计划或按合适进度、价格获得新物业管理服务合同；集团可能无法从客户收回物业管理费等相关收入，致使可能产生应收款项减值亏损。”
