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今天中国人民银行、国家外汇管理局召开了2023年下半年工作会议，关于房地产提出：下半年，支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

其中最重磅的，无疑是最后的那句：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。对于存量房贷的借款人来说，这句话真是久旱逢甘霖，相当于央行已经给存量房贷的下降开了口子，接下来应该会落实到各家银行去具体执行，至于具体能降多少BP，还得走一步看一步。存量房贷利率的下降显然直接利好整个房地产业，降存量房贷利率其实就相当于降低了LPR后的加点，我理解下来对新购房的借款人来说也是利好的，以我最熟悉的上海为例，目前上海首套房贷利率LPR+35bp，4.55%；二套房LPR+105bp，5.25%，如果存量房贷利率能下降20BP，那理应新购房的首套贷款利率也应该降到4.35%，这无疑会一定程度上减轻购房人的还贷压力。其次，存量房贷利率的下降还会间接利好消费，每个月需要还贷的钱少了，自然会多出来一点钱消费。最后，对银行肯定是偏利空，因为房贷是银行最肥美的一块肉，存量房贷的下跌无疑会直接降低净息差，但与此同时，存量房贷利率的下跌也会很大程度上减轻居民提前还款的意愿，降低银行按揭贷款减少的压力，考虑到银行股目前已经极低的估值，我认为目前也不应该因为这个预期之内的利空贸然卖出。

$招商银行(SH600036)$ $保利发展(SH600048)$ $华润置地(01109)$